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Cuando se trata del manejo cotidiano de un edificio, estos profesionales cumplen un papel fundamental.Requisitos y datos para tener en cuenta
Por Azalía Rivero Pomarino | Para LA NACION
Habitualmente, los consorcios atraviesan muchas y diversas situaciones. Y quizás una de las más difíciles es la elección del administrador.
Sucede que en el mercado, muchos ofrecen este servicios sin tener ni la capacidad, ni la infraestructura, ni la experiencia como para poder encararlo con efectividad y evitar conflictos y problemas tanto en el edificio como entre los copropietarios.
Si bien la tarea de administrar un consorcio no encuadra en la categoría de profesión, sino en la de actividad , para ejercerla es necesario tener un certificado de aprobación de un curso de, precisamente, Administración de consorcios , tal como lo estipula la ley 941 de 2002 y modificada por la 3254 de 2009, que entró en vigencia en 2010 en la ciudad de Buenos Aires.
Además de ordenar la actividad, la norma creó un Registro Público de Administradores de Consorcios (RPA) dependiente de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, donde los administradores deben estar inscriptos con nombre y apellido o razón social, constituir un domicilio especial en la ciudad y poseer número de CUIT, entre otros requerimientos.
Por eso, en el momento de tomar la decisión por un administrador conviene tener en cuenta ciertos parámetros. Por ejemplo, constatar que la persona elegida esté inscripta en este registro es lo primero para evaluar. También se le debe solicitar el currículum, si tiene una carpeta con sus antecedentes (datos personales, detalle de los consorcios que administra para utilizarlos como referencia), además de una copia de liquidaciones de expensas de otros consorcios, si tiene oficinas propias y verificar su buen trato y conocimientos en la entrevista personal.
“Algunos consorcistas deberán verificar los datos ofrecidos y visitar algunos de los consorcios citados para tomar referencias sobre el desempeño del administrador a contratar. También sugerimos pedir un Veraz para constatar los antecedentes bancarios del administrador, sobre todo el que ofrece el Banco Central de la República Argentina. Como último consejo recomendamos no contratarlo por más de seis meses en un primer período, tratando de que el vencimiento no opere a fin de año o en época de vacaciones. También es importante que quede constancia en el acta de designación del nuevo administrador que debe cumplir con la ley 941, modificada por la ley 3254 y su decreto reglamentario 551, para que no haya equívocos”, aconsejó Alicia Giménez, presidenta de la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA).
Otro tema para tener en cuenta es la cantidad de consorcios de los que se ocupa, ya que un administrador que tenga una estructura chica no podrá encarar una buena labor en numerosos edificios que presenten problemáticas importantes al mismo tiempo.
Fernando Staino, titular de Administración Staino SA y vicepresidente segundo de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias, explicó: “Si hablamos de las administraciones de tipo familiar en las que trabajan el titular, su esposa e hijos, éstas no podrán atender más de 20 edificios (siempre y cuando no surjan problemas importantes en varios edificios a la vez o cuando la familia está de vacaciones). Si se trata de una empresa no hay un número ya que el titular de la firma delega en empleados idóneos la atención de sus clientes, generalmente un supervisor o inspector puede atender aproximadamente 30 edificios, ya que dentro de la empresa cuenta con las distintas áreas que apoyan su trabajo, como servicio de computación, control de personal, relaciones públicas, pago a proveedores, cuentas corrientes, etcétera”.
Por otro lado, cuando un administrador lleva tiempo en ejercicio resulta más fácil reconocer si es bueno o no en su tarea. Se evidencia, entre otras cosas, en su respuesta a las necesidades de los copropietarios, tanto mediante mails, llamadas telefónicas o notas en su oficina, el trato igualitario hacia los copropietarios evitando favoritismos, el cumplimiento debido de leyes y ordenanzas, si el edificio tiene multas, moratorias u obras mal efectuadas, y si la presentación de las liquidaciones mensuales es clara, así como la rendición de cuentas, y tal como lo dispone la ley 3254.
“En ocasiones, no se deja intervenir a ciertos copropietarios, considerados los culpables y responsables de querer cumplir con leyes y ordenanzas vigentes, de exigir rendición de cuentas, etcétera, siendo pasibles del rechazo unánime del resto del consorcio, con conocimiento pleno del administrador, que ven en los consorcistas que velan por el consorcio a un enemigo al que se debe aniquilar, si es necesario, iniciándole una causa judicial”, dijo Giménez.
Un grupo que trabaja muy cercano al administrador es el consejo de administración. Ayuda a resolver los problemas que se presentan en el edificio, colabora con el administrador para que se aceleren los trabajos a realizar, revisa los presupuestos, su aprobación, trata de tener el edificio en orden y controla los gastos, entre otras tareas.
Sin embargo, muchas veces se confunden los roles y las responsabilidades. “Las quejas caen sobre los del consejo y realmente tienen que ir hacia el administrador, porque el administrador nos tiene que llamar y comunicar la problemática del edificio, no que el copropietario nos toque el timbre a cualquier hora o nos pare en la calle y nos presente sus quejas”, cuenta Manuel Serrano, consultor inmobiliario e integrante desde hace seis años de un consejo de administración de la ciudad de Buenos Aires.
El tema de las liquidaciones mensuales es sensible a todo copropietario, ya que las expensas suelen ser un tema de conflicto entre ellos y los administradores, por falta de claridad en las liquidaciones o de comprensión por parte de los propietarios.
“Los enfrenta el concepto, la mayoría de las veces equivocado, de que el administrador fija arbitrariamente el valor de las expensas, pero el valor de éstas surge de las características del edificio, sus instalaciones, antigüedad, estado de mantenimiento, cantidad de personal empleado y demás”, explicó Patricia Fernández, abogada, perteneciente al grupo de profesionales de la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (Aierh).
Las mismas deben tener los datos completos del administrador, del consorcio, el recibo del administrador por el cobro de sus honorarios, en el que se debe incluir su número de CUIT, de inscripción en el Registro de Administradores, la situación fiscal, el importe y período correspondiente. Además debe detallar los ingresos y egresos del mes anterior y el activo o pasivo total, los pagos por suministros, servicios y abonos a contratistas que incluyan todos los datos de la empresa, el trabajo realizado, los elementos provistos, el importe total y, de ser necesario, número y cantidad de cuotas que se abonan. En cuanto al personal del consorcio, en la liquidación se debe informar sus datos, sueldo básico y horas extras del período al que corresponde el pago, así como la categoría del edificio, los descuentos y aportes por cargas sociales, y los datos completos de los seguros contratados, vencimientos de pólizas y número de cuota que se está pagando. “Sabemos quiénes son los malos administradores, pero los intereses encontrados de los consorcistas no hace nada fácil removerlo en las asambleas. A pesar de que se conocen todas sus fallas, los siguen votando igual”, concluyó, Giménez.
Juicios
Si existieran juicios por cobro de expensas o por otras causas en los que el consorcio sea parte, se debe indicar todos sus datos y el capital reclamado. Además, incluir el resumen de movimientos de la cuenta bancaria del consorcio correspondiente al mes anterior.
Extraido de: http://www.lanacion.com.ar/1397196-administradores-pautas-para-una-buena-eleccion-y-control
El caso que nos ocupa, merece especial consideración dado que en esta materia y en la mayoría de los casos nos encontramos con que el Administrador del consorcio al que pertenecemos no ha llamado a asamblea para ser ratificado en su cargo viagra lo que continúa de hecho en ejercicio del mismo.
Esto que parece a primera vista algo sin importancia la tiene y mucha por cuanto, el Administrador que continúa ejerciendo el cargo luego de vencido el plazo de ejercicio, no está desempeñándose en una prórroga tácita del término por el cual ha sido designado primitivamente sino que ejerce sus funciones por una prorroga que se dilata un día mas por cada día que transcurre.
Esto es así puesto que, una vez vencido el plazo de designación referido (y a partir de dicho momento), bastará con, hacer lo que muchas veces se hace con los funcionarios públicos a los que se les dan por finalizadas sus funciones, agradeciéndoles los servicios prestados y abonándoles lo que se les adeudare por razón de sus funciones.
Pero lo que no corresponde es poner a resolución de la asamblea su remoción porque ello solo es eso posible cuando el Administrador está desempeñándose durante el pleno transcurso del plazo de ejercicio de sus funciones, dado que solo siendo ello así será necesario remover a aquel cuyo plazo de ejercicio se encuentra en vigencia, y no lo será para quien el mismo se ha vencido.
Ello es así finalmente porque el mandato no tiene tacita reconducción que es precisamente la virtud que tienen algunos contratos en los que se produce la prorroga tacita del mismo por un periodo igual al del plazo que venció.
Esta entidad asesora integrante de la mayoría de los consorcios de propiedad horizontal a pesar de revestir muchas veces verdadera importancia en el desenvolvimiento de la vida consorcial no se encuentra debidamente considerado a nivel legal dentro de las normas que regulan el sistema jurídico referido.
En efecto, no obstante ser el consejo de administración solo un órgano de consulta o de asesoría, muchas veces, mediante su tarea logra un eficaz seguimiento de la gestión de la administración lo cual redunda en mejor servicio y reducción de gastos.
Pero lo que hay que aclarar es que el consejo de administración no administra ni decide porque en tal caso dejaría de ser consejo para ser administrador cosa que le está vedada, salvo disposición expresa en tal sentido del Reglamento de Copropiedad.
Por tal razón resulta conveniente que exista consejo de administración y aconsejable que sus integrantes no tengan una función que exceda del año de gestión a fin de permitir que los mismos vayan rotando en tal desempeño y participando de los requerimientos domésticos del consorcio ya fuere aconsejando al administrador o proponiendo incluso el llamado a asambleas extraordinarias contando siempre con las mayorías exigidas reglamentariamente a fin de adoptar decisiones.
En tal sentido también resulta útil que las deliberaciones del consejo (que no tienen carácter decisorio) sean volcadas en un libro de notas donde se haga referencia al tema tratado asentando la fecha y firmando al pié dando de esta manera una concreta expresión de su labor.
Por último aclaramos que el consejo no es concejo (como el Consejo Deliberante) porque ese organismo tiene facultades decisorias de las que carece al consejo de administración.
Mas de una vez los consorcistas, los miembros del consejo de administración o incluso el mismo administrador se lo preguntan: es el administrador empleado del consorcio? La respuesta es NO. Cabe que nos preguntemos entonces que relación existe entre el consorcio y quien lo administra debiendo aclararse desde ya que la figura se encuentra íntegramente regulada por el Código Civil.
Se trata sencillamente del mandato, un contrato en el que el representante mas importante del país -el presidente de la Nación o primer mandatario- cuando asume manifiesta que “si así no lo hiciere” (se refiere al cabal cumplimiento de su mandato conforme la Constitución y las leyes), Dios y la Patria me lo demanden.
Sin embargo en el caso del administrador de un consorcio, la cosa es bastante mas sencilla pues no necesita jurar el cargo. Eso si, tiene que asumir y después, rendir cuentas de su gestión. Esto por la sencilla razón de que así lo dispone el art. 1909 del Código Civil y aunque su actuación haya sido correcta puesto que la obligación deriva del compromiso legal que tiene sobre su persona quien representa o maneja intereses ajenos puesto que por ese solo hecho deberá rendirlas.
Esa es también la razón por la cual el administrador no es empleado del consorcio aunque, para poner mas en claro la figura debemos decir que si lo fuera, su remoción dejaría de ser tal para transformarse en despido lo que nos exime de comentario.
Sin embargo no queda allí la cosa puesto que el administrador (o mandatario) del consorcio se encuentra obligado por una serie de normas que regulan su conducta hacia una finalidad fundamental como es la defensa y protección de los derechos de su representado vale decir del consorcio, contra el cual dicho sea de paso, jamás puede contraponer sus propios intereses puesto que de haber oposición deberá defender los que representa antes que los propios o, de lo contrario renunciar al cargo.
Esto nos pone a la vista el caso bastante común por cierto, del administrador que adelanta gastos para el consorcio trasformándose en acreedor del mismo adquiriendo en consecuencia derechos que se contraponen con los intereses que está obligado a defender cosa que permite advertir la posibilidad de una futura fuente de conflictos.
El problema radica entonces en que el administrador estaría obligado por el mandato pero al mismo tiempo sería acreedor por los fondos adelantados siendo entonces que el adelanto de gastos es una figura tan particular de la gestión que debería contar siempre con autorización especial previa de la asamblea y además concediéndose esa autorización solo hasta alcanzar un monto determinado.
Bien dice el art. 1908 del Código Civil que el mandatario no ejecutará fielmente el mandato si hubiere oposición entre sus intereses y los del mandatario y éste diese preferencia a los suyos debiéndose destacar además que el incumplimiento total o parcial de la gestión de mandato dará lugar incluso a pedir daños y perjuicio